미불용지란?

미불용지란 이이 공공사업용지로 이용중에 있는 토지로서 보상이 완료되지 아니한 토지로 보상금의 지급없이 공익사업용지로 이미 사용되고 있는 사유지 또는 사업시행자외 타인의 소유토지이며 이의 확인을 위해 현지조사후 토지이용현황이 도로,하천등 공공시설로서 사유지 또는 소유자불명인 토지에 대하여는 종전 공공사업의 성격,시행자,소유자,미보상 원인 등에 대한 관련자료를 수집하고 관계기관에 종전의 공공사업에 대한 사업명칭과 보상금의 지급여부 등을 조회하여 미불용지 여부를 조사한다.


공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조(미불용지의 평가)
① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 "미불용지"라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 미불용지의 평가를 의뢰하는 때에는 제16조제1항의 규정에 의한 보상평가의뢰서에 미불용지임을 표시하여야 한다.

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1.미불용지의 개념

미불용지라 함은 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다.

2. 미불용지의 평가기준

미불용지에 대하여서는 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다. 그러나, 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가하여야 한다.

미불용지는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점 현재의 현실이용상황에 따라 평가하여야 한다는 규정에 대한 예외로 종전 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 하고 있다.

공공사업에 편입될 당시의 이용상황은 편입될 당시의 지목·지형·지세·면적·도로와의 접근정도 등 개별요인의 상정을 말한다. 그러나, 평가는 가격시점의 정상시가이다. 따라서, 도시계획법상의 용도지역 기타 공법상의 제한 등은 평가시를 기준으로 판단하여야 한다.

이와 같이 미불용지에 대한 현황평가의 예외를 규정하여 놓은 것은 부당하게 이루어진 공공용지에 대하여 현황평가를 한다면 상당히 감가되어 그 소유자에게 너무 불이익하게 되므로 이를 막아 적정하게 보상이 이루어지도록 함에 그 제도의 의의가 있는 것이므로, 반대로 택지개발이나 공업단지조성사업에 있어서와 같이 원칙적인 평가방법인 현황평가를 함으로써 오히려 보상액 산정에 유리하게 되는 경우에는 이와 같은 미불용지로 평가하여서는 안되고, 현황평가하여야 한다.

따라서 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 경우에도 현황평가하는 것이 보상금산정에 있어 그 소유자에게 유리한 경우에는 현황평가하고, 불리한 경우에는 미불용지의 평가방법인 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다.

시효취득의 대상이 되는지의 여부

일반적으로 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 취득한다. 그러면 미불용지에 대하여서도  시효취득이 인정될수있는가?

그러나 대법원에서는 최근 토지의 점유자가 점유를 시작할 당시 그 토지가 타인의 소유라는 사실을 잘 알고 있었다면 실제 소유자가 반환을 요구할 경우 이를 반환하는 것이 사회적 통념이므로 이는 소유의 의사로 점유한 것으로 볼 수 없기 때문에 비록 타인 소유의 토지를 20년 이상 무단으로 점유한 경우에도 소유권을 인정받을 수 없다고 판시하여 미불용지에 대한 국가·지방자치단체 등의 시효취득을 인정받기 어렵게 되었다 

미불용지 보상 

미불용지라 함은 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. 미보상 토지는 대부분 도로개설사업에 기인한 것으로서 일제하의 강제시공, 6.25동란중 시공한 작전도로, 소유자 불명 토지, 보상액이 서류구비에 소요되는 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 기공 승낙을 받아 시공을 하였으나 예산상의 이유로 지연되고 있는 토지 등이 있다.

평가방법

미불용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하여야 하며 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용 상황 등을 참작하여 평가한다(토지보상법시행규칙 제25조).

이는 종전에 시행된 공익사업의 부지로 편입됨으로써 그 거래가격을 평가하기 어렵게 된 미불용지에 대하여 특별히 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 함으로써 ‘적정가격’으로 손실보상을 하여 주려는 데에 그 취지가 있다.

 미불용지에 준하여 보상하는 경우

①새마을도로

새마을도로는 공공사업은 아니지만 공공사업에 준하여 미불용지평가방법에 의하여 보상하는 것이 타당하며, 개별적 사항은 사업시행자가 도로의 개설목적·개설경위 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항이다. 따라서 지방자치단체에 새마을 사업시행여부를 조회하고 기타 사항들을 종합적으로 고려하여 판단한다. 주의해야 될 점은 새마을도로 설치이전에 자연발생적으로 도로화된 토지는 사도 등으로 보상한다.

○자연발생적으로 사실상 도로화된 토지의 보상-판결요지 자연발생적으로 사실상 도로화된 토지는 미불용지 규정이 아니라 특례법시행규칙 제6조의2 제2호에 따라 손실보상액을 산정하여야 한다. (사건번호 대법원 1993.5.25 선고, 92누 17259판결)

②예정공도

예정공도는 공공사업계획이나 도시계획의 결정고시 때문에 도시계획도로 저촉 토지가 현황도로로 이용되고 있지만, 사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 일반 공중에 통행로로 제공되는 상태를 의미한다. 건교부는 유권해석을 통해 도시계획선의 결정으로 인해 토지이용이 제한 받게됨에 따라 도로로 이용되는 경우에는 도시계획선의 결정이전의 이용 상황에 따라 평가되어야 할 것이라고 하고 있다.

 미불용지의 보상주체

새로운 사업의 시행자가 평가하여 보상한다.