내수면어업면허증(공동어업용)

내수면어업법

자연녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물

자연녹지지역에서 건축할수 있는 건축물 (국토계획법제71조 제1항)

건축물의 분류는 건축법 시행령 별표 1 에 따름

국토계획법상 건축할 수 있는 건축물

도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물

○제1호의 단독주택 ○제3호의 제1종근린생활시설 ○제4호의 제2종근린생활시설 (나목에 해당하는 것과 일반음식점 · 단란주점 및 안마시술소를 제외) ○제7호의 의료시설 (종합병원 · 병원 · 치과병원 및 한방병원을 제외) ○제8호의 교육연구 및 복지시설 (직업훈련소 및 학원을 제외). ○제9호의 운동시설 ○제14호의 창고시설 (농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한함). ○제17호의 동물 및 식물관련시설. ○제18호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설 ○제19호의 공공용시설. ○제20호의 묘지관련시설 ○제21호의 관광휴게시설

○제2호의 공동주택(아파트를 제외). ○제4호의 제2종근린생활시설중 나목에 해당하는 것과 일반음식점 및 안마시술소. ○제5호의 문화 및 집회시설 ○제6호의 판매 및 영업시설중 다음에 해당하는 것과 라목 내지 사목에 해당하는 것 ① 농산물유통및가격안정에관한법률의 규정에 의한 농수산물공판장 ② 농산물유통및가격안정에관한법률의 규정에 의한 농산물직판장으로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 미만인 것(농어촌발전특별조치법 규정에 해당하는 자나 지방자치단체가 설치 · 운영하는 것에한함). ○제7호의 의료시설중 종합병원 · 병원 · 치과병원 및 한방병원 ○제8호의 교육연구 및 복지시설중 직업훈련소 및 학원. ○제11호의 숙박시설로서 관광진흥법에 의하여 지정된 관광지 및 관광단지에 건축하는 것 ○제13호의 공장중 아파트형공장 · 도정공장 및 식품공장과 읍·면지역에 건축하는 제재업의 공장 및 첨단업종의 공장으로서(영 별표 16)의 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물중 아목(1) 내지 (5)에 해당하지 아니하는 것 ○제14호의 창고시설 (농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용을 제외) ○제15호의 위험물저장 및 처리시설. ○제16호의 자동차관련시설

6. 자연녹지지역에서 건축가능한 건축물 일람표

○ 국토의계획및이용에관한법률시행령의 허용 □ 조례에 의한 허용 △ 국토의계획및이용에관한법률시행령/조례에 따라 제한적으로 허용 X 불허

주용도	단독주택				공동주택
용도	단독	다중	다가구	공관	아파트	연립	다세대	기숙사
여부	○	○	○	○	X	□	□	□

제1종근린생활시설		제2종근린생활시설
슈퍼 등	공공용도	음식점 등	종교집회	단란주점	안마시술소
○	○	□	○	X	□

문화 및 집회시설
종교장	공연장	집회장	관람장	전시장	동식물원
□	□	□	□	□	□

판매 및 영업시설
도매시장	소매시장	상점	여객·화물터미널	철도역사	공항	항만종합여객
△	△	△	□	□	□	□

교육연구 및 복지시설
학교	교육원	직업훈련소	학원	연구소	도서관	아동·노인 사회복지시설	생활원·수련 (유스호스텔)
○	○	□	□	○	○	○	○

의료시설			운동시설			업무시설
병원	격리병원	장례식장	탁구장등	체육관	운동장	공공업무시설	일반업무시설	오피스텔
□	○	○	○	○	○	X	X	X

숙박시설			공장	창고시설
일반숙박	관광숙박	기타	물품제조가공 등	창고	하역장
△	△	△	△	△	X

위락시설
단란주점	주점영업	특수목욕	유원시설업의 시설	투전기업소·카지노	무도장·무도학원
X	X	X	X	X	X

위험물 저장 및 처리시설
주유소 및 석유판매소	액화석유 충전	위험물 제조소	위험물 저장소	액화가스 취급	액화가스 판매	유독물 보관, 저장	고압가스 충전저장	기타
□	□	□	□	□	□	□	□	□

자동차 관련시설
주차장	세차장	폐차장	검사장	매매장	정비공장	운전·정비학원	차고
□	□	□	□	□	□	□	□

동물 및 식물 관련시설
축사	가축시설	도축장	도계장	버섯재배사	종묘배양	온실	기타
○	○	○	○	○	○	○	○

분뇨·쓰레기 처리시설			묘지 관련시설
분뇨폐기물	고물상	폐기물재활용	화장장	납골당	묘지부수
○	○	○	○	○	○

공공용시설
교도소	감화원	군사시설	발전소	방송국	전신전화국	촬영소	통신용시설
○	○	○	○	○	○	○	○

관광휴게시설
야외음악	야외극장	어린이회관	관망탑	휴게소	공원, 유원지
○	○

하천점용허가

1. 하천점용허가

하천의 구역안에서 공작물·물건 기타의 시설을 신설·개축·변경 또는 제거하거나 토지의 굴착·성토·절토 및 채취, 그 밖의 토지의 형질변경, 기타의 목적으로 토지 및 하천시설을 점용하고자 하는 자는 하천관리청의 허가를 받아야함

2. 하천점용 허가대상

점용의 유형	점용기간
1. 토지의 점용	5년
2. 하천시설의 점용	5년
3. 공작물의 신축·개축·변경 - 공공용 또는 공용의 교량·철·상수도관로·통신선로 등의 설치 - 그밖의 공작물의 설치(관로 등을 매설하는 것을 포함한다.) - 공작물의 신축·개축·변경공사를 하기 위한 점용	영구 5년 설계서상의 공사기간
4. 토지의 굴착·성토·절토, 그 밖의 토지의 형질변경	1년
5. 토석·모래·자갈 기타 하천산출물의 채취	5년 이내
6. 스케이트장·유선장 또는 도선장의 설치 - 스케이트장의 설치 - 유선장 또는 도선장의 설치	1년 3년
7. 식물의 식재	1년
8. 수상레저사업 목적의 물놀이 행위	3년
9. 선박의 운항	3년

3. 하천점용 허가절차

하천법

개발행위로 본 투자가치

개발행위를 하고자 할때 가장 먼저 고려하여야 하는 것은 무엇일까? 

해당 부지위에 내가 건축하고자 하는 건축물, 예를 들면 공장이나 창고 또는 물류부지, 일반음식점등이 들어설 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 토지이용계획확인원의 용도지역에서 허용하는 건축물안에 포함되어 있는지를 확인하여야 하는 것이다. 

그럼, 실제 건축한 공장, 주유소, 음식점등 지목에 익숙해진 투자자들보다 더 나은 수익률을 안겨다주는 토지는 무엇일까? 
산업화 및 도시화에 따라, 도시용지는 갈수록 부족해져 비도시용지는 개발과 보존이라는 양면성에서 저울질하게 되는 것이다. 건축행위가 어렵도록 규제한 비도시용지를 법률에서 정한 범위안에서 개발행위를 받은 주택이나 공장등의 수요는 갈수록 늘어가는 것이다. 본래 보존의 목적이 강한 비도시용지를 개발허가를 통해 건축하고 지목이 대, 장, 창, 주 등으로 변하게 되면 수익률은 극대화되는 것이다. 토지의 마력은 여기에 있다고 볼 수 있다. 

개발행위를 통한 토지의 투자가치

계획관리지역은 건축할 수 있는 건축물의 범위가 가장 넓다. 그리고 도시용지(주거지역, 상업지역, 공업지역)를 제외한 비도시용지중에서 유일하게 건폐율이 40%다. 제2종지구단위계획을 통해, 아파트나 공장 및 물류단지로 건축할 수 있어 가장 투자가치가 높다고 볼 수 있다. 도시지역으로의 편입이 예상되는 용도지역인 계획관리지역은 지역여부를 떠나 주목을 받는 이유다. 
자연녹지지역은 계획관리지역 다음으로 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓으나, 일반공장이나 일반음식점, 숙박시설의 건축이 불가능하다는 점에서 계획관리지역보다 아래로 쳐주는 것이 현실이다. 건폐율도 계획관리지역보다 낮은 20%다. 하지만, 현장에서는 도시지역에 있고 주변 인프라와 연계가 가능하기 때문에 계획관리지역보다 시세가 떨어지지는 않는 편이다. 
아울러, 도시개발사업을 통해 아파트를 건축할 수 있는 지리적 장점으로 인해 또는 타운하우스등 공동주택도 가능하다는 점때문에 선호하는 투자자들도 많다. 

세분화 이전에는 동일한 관리지역으로 개발 신분이나 토지 가치가 동일하였지만, 세분화이후 생산관리지역과 보전관리지역은 상대적으로 가치가 떨어진다. 숙박시설, 공장, 일반창고, 일반음식점 등이 허용되지 않기 때문이다. 
생산녹지지역 역시, 자연녹지지지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 대폭 축소되면서 가치가 떨어진다. 
하지만, 생산관리지역이나 생산녹지지역에서도 주택 및 근린생활시설등이 허용되기 때문에 수익률 측면에서는 계획관리지역에 떨어지지 않는 지역도 많다. 오히려, 생산녹지지역으로 둘러싸인 역세권 주변의 토지는 자연녹지 및 계획관리지역보다 비싼 경우도 있다. 

토지투자로서 매력이 없는 농림지역, 보전녹지지역, 자연환경보전지역 역시 토지의 활용도에 따라 그 가치가 달라질 수 있다. 
농림지역은 농업용창고 및 충전소가 가능하고, 보전녹지지역은 유치원과 휴게음식점이 가능하고, 또한 자연환경보전지역 역시 농어가주택이나 소매점이 가능하다는 점에서 쓸모없는 토지는 없다고 보는 것이 타당하다. 
결국 개발행위에 따라 토지의 신분은 달라지기때문에 개발행위 전후의 가치를 비교할 줄 알아야 하는 것이다. 

단독주택과 농가주택 

단독주택은 모든 용도지역에서 건축할 수 있다. 즉, 녹지지역과 관리지역에서는 단독주택이 허용되는 데 반해 농림지역과 자연환경보전지역에서는 농가주택만이 허용되고 있다. 
단독주택과 농가주택의 가치는 분양사업 가능 여부에 있다. 단독주택이 가능한 용도지역에서는 여러 세대 허가를 받아 전원주택 분양사업이 가능하지만, 농가주택만이 가능한 용도지역에서는 농업인 자격을 요하기 때문에 여러 세대 허가가 아닌 1세대만 허가를 내주고 결국 분양사업이 불가능하다. 따라서, 분양사업을 하고자 할때는 녹지지역과 관리지역을 고려하여야 하는 것이다. 

건축법상의 단독주택(2010.2.18 개정) 

단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설을 포함한다 

가. 단독주택 
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 있으나 취사시설은 설치하지 아니한 것) 
3) 연면적이 330㎡이하이고 층수가 3층 이하인 것 
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것. 
2) 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡이하일 것 
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 
라. 공관(公館) 

일반음식점과 휴게음식점 

일반음식점과 휴게음식점의 차이는 주류 영업을 할 수 있느냐 없느냐에 있다. 일반음식점은 주류 영업이 가능하기때문에 투자가치가 있음은 자명하다. 
관리지역 세분화이전에는 '관리지역'에서 일반음식점이 허용되었기 때문에 가평 및 양평등의 북한강 주변에는 카페등의 일반음식점이 쉽게 들어설 수 있었다. 하지만, 관리지역 세분화로 인해 기존 카페는 생산관리지역등으로 분류되는 경우가 많기때문에 해당 카페 주변지역 역시 카페가 들어설 수 있다고 판단하여서는 아니되는 것이다. 
북한강을 따라, 돈 되는 일반음식점이 아닌 단순한 소매점으로 전락(?)하는 사례가 왕왕 발생한다. 접근성이 좋고, 경치가 좋아 카페로서 적격이다 생각하는 부지, 계획관리지역 여부는 반드시 확인하여야 할 것이다. 

숙박시설 

숙박시설은 계획관리지역에서만 허용되고 있다. 다만 지자체에 따라 조례로 도로에서 50m 떨어져야 숙박시설이 허용된다는 점에 유의하여야 한다. 

일반공장과 첨단공장 

파주.김포.평택.화성.안성 등 수도권 성장관리권역에서 가장 일반적인 개발행위는 공장부지를 개발하는 것이다. 따라서 해당지역에서는 공장허가 가능여부가 토지 가치를 판단하는 데 절대적인 기준이 되는 것이다. 
성장관리지역에서는 계획관리지역인 땅과 그렇지 않은 땅의 신분이 극명하게 달라, 시세의 절반가량으로 거래되고 있는 실정이다. 
자연녹지와 생산녹지지역에서는 계획관리지역에서 가능한 일반공장은 불가능하고 첨단업종의 공장만이 가능하다. 

일반창고와 농림수산업용창고 

팔당호 상수원 수질보전 특별대책지역인 남양주.여주,광주.이천.용인 모현면 등에서는 비오수 배출시설인 창고를 개발하는 일이 가장 보편적인 개발행위다. 따라서,이 지역은 창고허가 가능여부가 토지의 가치를 판단하는 절대적인 기준이 된다. 
해당지역에서 관리지역에 있는 창고라면 일반 창고라 여기고, 농림지역에 있는 창고라면 농림수산업용 창고라고 판단하면 된다. 농림지역에서는 일반 창고가 허가되지 않기 때문이다. 
하지만, 실무상에서 농림지역에 있는 농임수산업용창고는 건폐율이 50%까지 허용되며 창고가 집단화되면 농지로서의 활용가치가 떨어지면서 관리지역으로 편입되는 사례가 종종 일어나기에 투자측면에서는 검토할만하다. 

주유소와 충전소, 유치원과 어린이집 

간혹, 지방 여행을 하다보면 생뚱맞은 자리에 주유소나 충전소가 있는 것을 목격하곤 한다. 충전소는 농림지역에서도 가능하기때문에 상대적으로 저렴한 농림지역에 위치하고 있는 것이다. 
결국, 충전소를 건축하기 위해 농림지역이 아닌 비싼 관리지역이나 녹지지역을 을 매수하여야 하는 우는 범하지 말아야 하는 것이다. 
유치원과 어린이집 역시 농림지역이나 자연환경보전지역을 제외한 모든 용도지역에서 허용되고 있다는 점에 주의하여야 한다. 
무조건적으로 계획관리지역이나 자연녹지지역이 좋은 것은 아니라는 것이다. 목적에 맞는 땅을 찾아야 하는 이유다. 

영농여건불리농지란?

영농여건불리농지 농지의 경우 농지법 제 6조에 의해 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다 라고 되어 있습니다.하지만 작년에 영농여건불리농지가 지정되었고  이렇게 영농여건 불리농지로 지정된 농지의 경우 자경을 하지 않고 임대형식으로도 취득이 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역내에 있는 경우는 자경의 경우에만 취득할 수 있습니다.  현재, 전국 140개 시군의 12만ha ( 전체농지의 6.9% 수준 )의 농지가 ‘영농여건불리농지’로 지정되어 취득과 이용이 다른 농지보다 쉬워졌는데영농여건 불리농지는 읍.면 지역의 농업진흥지역 밖에 있는 평균경사율이 15% 이상이고 집단화된 규모가 2ha 미만인 농지중에서 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지에 대해 조사를 통해 지정되었습니다.앞서 말씀드린 것처럼 영농여건불리농지가 지정되기 이전에는 모든 농지는 농지법에 의하여 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 소유가 제한되었으나 영농여건불리농지는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 누구든지 취득하여 소유할 수 있으며, 임대도 가능하게 되었습니다. 취득시 일반농지와 달리 1000제곱미터 이상이더라도 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명을 신청할 수 있으며 영농여건불리농지를 전용하여 주택등을 건축하는 개발행위를 하고자 할 때 농지전용허가를 받지 않고 신고만으로 농지를 전용할 수 있습니다.  이러한 사항때문에 영농여건 불리농지의 경우 개발이 쉽고 취득이 쉽기 때문에 농지를 구입하여 전원주택을 짓는다던지.. 일정 개발행위를 할때 유리한 조건이므로 농지 구입을 생각하시는 분은 해당 사항을 체크해 보는 것도 좋을 것입니다. 특정토지가 영농여건불리농지에 해당되는지 여부는 토지이용계획원을 확인해 보면 '영농여건 불리농지'라고 명시된 것을 볼 수 있습니다.

개발촉진지구란?

개발수준이 다른 지역에 비하여 현저하게 낮은 지역 등의 개발을 촉진하기 위하여 국토해양부장관이 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」에 따라 지정·고시하는 지구를 말한다.

개발촉진지구제도는 개발수준이 다른 지역에 비해 현저하게 낮은 지역을 대상으로 소득기반 및 생활환경 개선을 위하여 중앙정부가 지원하고 민간의 자율적인 참여를 유도함으로써 인구와 산업의 지방정착을 도모하고 나아가 국토의 균형개발을 유도하기 위한 제도이다.

개발촉진지구는 다음의 사항을 고려하여 그 지정목적 달성에 필요한 최소한의 범위 내에서 국토해양부장관이 지정한다. 

① 지역총생산 또는 재정자립도가 다른 지역에 비하여 현저하게 낮을 것

② 지역 안의 인구가 일정한 기간 지속적으로 감소하거나 정체되어 있을 것

③ 경제적 여건변화로 인하여 종래의 지역산업이 급격히 쇠퇴하여 새로운 소득기반의 조성이 필요할 것

④ 그 밖에 지역간 균형있는 개발을 위하여 생산 및 생활환경의 정비가 필요할 것

개발촉진지구는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 대상으로 지정하며, 개발촉진지구의 유형은 지정기준에 따라 낙후지역형, 도농통합형, 균형개발형으로 구분한다.

① 인구밀도, 연평균 인구변화율, 소득세할 주민세 총액, 재정력지수(재정수입을 재정수요로 나눈 비율) 지표 중 1개 이상과 사업체 총종사자의 인구비율, 도로율(인구 및 행정구역면적을 기준으로 산정한 도로보급률), 노령화지수(65세 이상 인구수를 14세 이하 인구수로 나눈 비율), 지역접근성(기준지역의 인구수와 해당 지역의 인구수를 곱한 값을 양 지역간 거리와 접근소요시간을 곱한 값으로 나눈 비율) 지표 중 1개 이상이 전국의 하위 30% 미만에 속하는 지역

② 종래의 지역산업이 급격히 쇠퇴한 농어촌지역으로서 새로운 소득기반의 조성을 위하여 인근 도시지역과 연계하여 개발할 필요가 있는 지역

③ 광역개발권역 및 특정지역에 속하는 지역으로서 지역간 균형있는 개발을 위하여 특히 민간자본을 유치하여 집중적인 개발이 필요한 지역

미불용지란?

미불용지란 이이 공공사업용지로 이용중에 있는 토지로서 보상이 완료되지 아니한 토지로 보상금의 지급없이 공익사업용지로 이미 사용되고 있는 사유지 또는 사업시행자외 타인의 소유토지이며 이의 확인을 위해 현지조사후 토지이용현황이 도로,하천등 공공시설로서 사유지 또는 소유자불명인 토지에 대하여는 종전 공공사업의 성격,시행자,소유자,미보상 원인 등에 대한 관련자료를 수집하고 관계기관에 종전의 공공사업에 대한 사업명칭과 보상금의 지급여부 등을 조회하여 미불용지 여부를 조사한다.


공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조(미불용지의 평가)
① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 "미불용지"라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 미불용지의 평가를 의뢰하는 때에는 제16조제1항의 규정에 의한 보상평가의뢰서에 미불용지임을 표시하여야 한다.

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1.미불용지의 개념

미불용지라 함은 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다.

2. 미불용지의 평가기준

미불용지에 대하여서는 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다. 그러나, 종전의 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 유사한 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가하여야 한다.

미불용지는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점 현재의 현실이용상황에 따라 평가하여야 한다는 규정에 대한 예외로 종전 공공사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 하고 있다.

공공사업에 편입될 당시의 이용상황은 편입될 당시의 지목·지형·지세·면적·도로와의 접근정도 등 개별요인의 상정을 말한다. 그러나, 평가는 가격시점의 정상시가이다. 따라서, 도시계획법상의 용도지역 기타 공법상의 제한 등은 평가시를 기준으로 판단하여야 한다.

이와 같이 미불용지에 대한 현황평가의 예외를 규정하여 놓은 것은 부당하게 이루어진 공공용지에 대하여 현황평가를 한다면 상당히 감가되어 그 소유자에게 너무 불이익하게 되므로 이를 막아 적정하게 보상이 이루어지도록 함에 그 제도의 의의가 있는 것이므로, 반대로 택지개발이나 공업단지조성사업에 있어서와 같이 원칙적인 평가방법인 현황평가를 함으로써 오히려 보상액 산정에 유리하게 되는 경우에는 이와 같은 미불용지로 평가하여서는 안되고, 현황평가하여야 한다.

따라서 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 경우에도 현황평가하는 것이 보상금산정에 있어 그 소유자에게 유리한 경우에는 현황평가하고, 불리한 경우에는 미불용지의 평가방법인 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다.

시효취득의 대상이 되는지의 여부

일반적으로 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 취득한다. 그러면 미불용지에 대하여서도  시효취득이 인정될수있는가?

그러나 대법원에서는 최근 토지의 점유자가 점유를 시작할 당시 그 토지가 타인의 소유라는 사실을 잘 알고 있었다면 실제 소유자가 반환을 요구할 경우 이를 반환하는 것이 사회적 통념이므로 이는 소유의 의사로 점유한 것으로 볼 수 없기 때문에 비록 타인 소유의 토지를 20년 이상 무단으로 점유한 경우에도 소유권을 인정받을 수 없다고 판시하여 미불용지에 대한 국가·지방자치단체 등의 시효취득을 인정받기 어렵게 되었다 

미불용지 보상 

미불용지라 함은 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. 미보상 토지는 대부분 도로개설사업에 기인한 것으로서 일제하의 강제시공, 6.25동란중 시공한 작전도로, 소유자 불명 토지, 보상액이 서류구비에 소요되는 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 기공 승낙을 받아 시공을 하였으나 예산상의 이유로 지연되고 있는 토지 등이 있다.

평가방법

미불용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하여야 하며 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용 상황 등을 참작하여 평가한다(토지보상법시행규칙 제25조).

이는 종전에 시행된 공익사업의 부지로 편입됨으로써 그 거래가격을 평가하기 어렵게 된 미불용지에 대하여 특별히 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 함으로써 ‘적정가격’으로 손실보상을 하여 주려는 데에 그 취지가 있다.

 미불용지에 준하여 보상하는 경우

①새마을도로

새마을도로는 공공사업은 아니지만 공공사업에 준하여 미불용지평가방법에 의하여 보상하는 것이 타당하며, 개별적 사항은 사업시행자가 도로의 개설목적·개설경위 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항이다. 따라서 지방자치단체에 새마을 사업시행여부를 조회하고 기타 사항들을 종합적으로 고려하여 판단한다. 주의해야 될 점은 새마을도로 설치이전에 자연발생적으로 도로화된 토지는 사도 등으로 보상한다.

○자연발생적으로 사실상 도로화된 토지의 보상-판결요지 자연발생적으로 사실상 도로화된 토지는 미불용지 규정이 아니라 특례법시행규칙 제6조의2 제2호에 따라 손실보상액을 산정하여야 한다. (사건번호 대법원 1993.5.25 선고, 92누 17259판결)

②예정공도

예정공도는 공공사업계획이나 도시계획의 결정고시 때문에 도시계획도로 저촉 토지가 현황도로로 이용되고 있지만, 사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 일반 공중에 통행로로 제공되는 상태를 의미한다. 건교부는 유권해석을 통해 도시계획선의 결정으로 인해 토지이용이 제한 받게됨에 따라 도로로 이용되는 경우에는 도시계획선의 결정이전의 이용 상황에 따라 평가되어야 할 것이라고 하고 있다.

 미불용지의 보상주체

새로운 사업의 시행자가 평가하여 보상한다. 

녹지지역과 그린벨트 혼동하지 마세요

녹지지역과 그린벨트에 대해 혼동하는 경우가 많다. 

녹지지역은 건축법에서 그린벨트는 도시계획법에서 규정하고 있다 

녹지지역의 건축기준


녹지지역은 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질 서한 확산방지를 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역에 지정한다. 우리나라 도시계획구역의 76.4%가 녹지지역이다. 이 녹지지역엔 그린벨트도 일부 포함 되어 있다.

서울은 41.8%인 253㎢가 녹지지역이다.

녹지지역 중 도시의 자연환경이나 경관, 수림·녹지보전을 위해 보전녹지지역을, 농업활동이 가능한 지역을 생산녹지지역으로, 제한적인 개발을 허용할 필요가 있는 곳은 자연녹지지역으로 세분하여 지정하는데 90%이상이 자연녹 지지역이다.

건폐율은 전지역 20%이하이나 자연취락지구인 경우는 40%이하로 건축한 다. 용적률 기준을 보면 보전녹지는 80%, 생산녹지 200%, 자연녹지 100%이 하(서울은 50%, 150%, 60%)로 건축한다.

허용용도는 구체적으로 살펴보면 보전녹지지역에는 단독주택과 500㎡이하 의 근린생활시설, 초·중·고등학교, 농축수산업용의 창고, 종교집회장, 전시 장, 의료시설축사 등 동식물관련시설, 묘지관련시설 등 극히 제한적인 용도 만 건축할 수 있다.

생산녹지지역에서는 단독주택과 1천㎡이하인 근린생활시설, 집회·관람·전 시장,농·임·축·수산용 판매시설, 도정 및 식품공장과 제1차 산업생산품의 가공공장이 가능하며, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 운전·정비학원, 분뇨 및 쓰레기처리시설과 묘지관련시설의 설치가 가능하다.

자연녹지지역은 단독·연립·다세대주택과 근린생활시설과 의료·운동·창 고·동식물·공공용시설과 묘지관련시설, 관광휴게시설 등 다른 지역과 달리 허용용도가 다양한 편이다. 또한 1만㎡이하의 판매시설(대형할인점 및 중소 기업공동판매시설)도 설치할 수 있다.

녹지지역에서는 주거지역과 달리 일조규정은 적용되지 않는다. 건폐율과 용 적률이 제한되어 있으므로 굳이 일조기준을 적용할 필요가 없기 때문이다. 조경면적은 건축조례에서 건축물의 규모에 따라 달리 정하고 있는데 서울 의 경우 대지면적의 5∼15%를 조경면적으로 확보하는 일반기준과 달리 자 연·보전녹지의 경우 30%이상 조경면적을 확보토록 기준을 강화하고 있다. 반면 읍·면의 자연녹지일 때는 조경면적을 확보하지 않을 수 있다.

이러한 건축기준은 건축법에서 규정하고 있는데 구체적인 사항은 지방자치 단체의 조례에서 따로 정하고 있음으로 별도 확인을 해야 한다.


그린벨트의 건축기준 

그린벨트와 녹지지역은 전혀 다른 건축기준을 갖고 있다. 그린벨트는 도시 계획법에 따라 건축하여야 한다. 개발제한구역이 본래의 이름이다. 도시가 무분별하게 확산되는 것을 방지하 기 위하여 도시 주위를 일정한 너비로 개발을 제한하다보니 자연스럽게 녹 색 띠를 두르게 되어 보통 그린벨트(Green Belt)라고 부른다.

'71년 수도권을 중심으로 지정되기 시작하여 '77년 전남 여천시까지 모두 14개권역 5천3백97㎢가 지정되었다. 이는 전국토의 5.4%에 해당한다. '99년부 터 그린벨트를 정비, 일부 해제하는 방향으로 검토가 이루어지고 있는데 해 제되지 아니한 지역에서는 엄격한 규제를 받게 된다.

개발제한구역의 건축기준은 다음과 같다. 최소대지면적은 60㎡이상, 건폐율 60%, 용적률 300%를 적용 받는다. 개발제한구역 지정당시 지목이 대인 토지중 나대지와 구역 지정당시 이미 주택이 있는 경우는 3층 이하의 단독주택이나 근린생활시설을 신축할 수 있는데 그 중 구역 안에 5년 이상 계속 거주한 자는 연면적 200㎡이하의 휴 게·일반음식점을 건축할 수 있다.

주택을 증축하는 경우 기존 면적을 포함하여 3층이하 100㎡이하까지 건축 할 수 있다. 이 때 기존 부속 건축물이 있는 경우는 기존 부속건축물을 포함 하여 66㎡까지, 지하층인 경우는 100㎡까지 건축할 수 있다.
그러나 개발제한구역 안에 5년 이상 계속 거주한 자의 경우는 132㎡까지, 구역지정 이전 거주자는 200㎡까지(다세대·연립의 경우 세대당 132㎡이하) 가능하며, 구역지정 당시의 거주자나 기혼자녀의 분가를 위한 경우는 기존면 적을 포함하여 300㎡까지 가능한데 이 때 기혼자녀의 분가용으로 100㎡이상 건축되게 하여야 한다.

기타의 경우는 매우 엄격하게 법규에서 정하는 용도만 건축하게 하고 있다.

구 분	보전녹지	생산녹지	자연녹지	그린벨트
건 폐 율	20%			60%
용 적 률	80%	200%	100%	300%
대지분할 제한면적	200㎡			60㎡(신축의 경우 330㎡)